باغ ویلا با جواز ساخت
یکی از خدماتی که مؤسسات حقوقی بر مردم عرضه داشته، “مشاوره حقوقی دریافت مجوز” است.
بسیاری از مردم جهت بهره مندی از محیط های سالم و شاداب به سراغ خرید باغ و یاغات میروند، چنانچه عده کثیری از آن ها جهت اخذ مجوز اقدامالات لازم را به عمل می آورند. از آنجا که یکی از نیاز های اصلی هر جامعه که باید رعایت شود حفظ محیط زیست است که هر کشور با توجه به قوانینی که وضع می نماید، مردم را موظف میکند تا آن را رعایت کنند. در ایران نیز قوانینی تصویب شده است که از تخریب زمین های مشجر و کشاورزی جلوگیری به عمل آید تا میزان آلایندگی هوا و مشکلات زیست محیطی کاهش یابد.
تشخيص موارد ضروري تغيير كاربري اراضي زراعي و باغها در هر استان به عهده كميسيوني مركب از، رئيس سازمان مسكن و شهرسازي، رئيس سازمان جهاد كشاورزي ، مدير امور اراضي ، مدير كل حفاظت محيط زيست آن استان و يك نفر نماينده استاندار مي باشد كه به رياست سازمان جهاد كشاورزي تشكيل ميگردد.
مجوز ساخت خانه باغ در روستاها و حریم شهرها
در قدم اول برای دریافت مجوز ساخت خانه باغ مجوز تغییر کاربری تشخیص موارد تغییر کاربری اراضی بر عهده کمیسیون تبصره1 ماده1 است که این کمیسیون به رياست سازمان جهادكشاورزی تشكيل شده است.
جهت دریافت مجوز ساخت خانه باغ چه مدارکی لازم است؟
متناسب با مکان طرح و ماهیت هر پرونده، مدارک مورد نیاز متفاوت است که توصیه ما یه شما این است برای دریافت اطلاعات بیشتر به مدیریت امور اراضی استان مدیریت جهادکشاورزی شهرستان خود مراجعه نمایید.
مراحل اخذ مجوز تغییر کاربری باغ
مراحل اخذ مجوز تغییر کاربری باغ، روند مشخصی دارد که در ادامه به مهم‌ترین موارد آن پرداخته میشود:
مرحله اول:
بعد تکمیل فرم تغییر کاربری این فرم به همراه مدارک مالکیت باغ مجوز تأسیس یا موافقت اصولی طرح، نامه موافقت اداره کل محیط زیست، نقشه عرصه در اختیار مدیریت جهادکشاورزی شهرستان قرار گیرد.
نماينده دستگاه اجرايي ذي ربط مي تواند بدون حق راي در جلسات كميسيون شركت نمايد. سازمان جهادكشاورزي موظف است حداكثر ظرف مدت دو ماه از تاريخ دريافت تقاضا يا استعلام مطابق نظر كميسيون نسبت به صدور پاسخ اقدام نمايد.
مرحله دوم:
• بررسی درخواست متقاضی توسط مدیریت جهادکشاورزی شهرستان و تهیه گزارش و کروکی از باغ .
• ارسال همه این موارد به همراه مدارک و درخواست متقاضی به مدیریت امور اراضی استان.
مرحله سوم:
- ثبت درخواست متقاضی و گزارش مدیریت جهادکشاورزی، در دبیرخانه کمیسیون مستقر در مدیریت امور اراضی.
- اگر زمین مورد نظر برای ساخت خانه باغ، غیرزراعی و غیرباغی محسوب شود، پس از تأیید ریاست سازمان، پاسخ لازم توسط دبیرخانه به متقاضی و مراجع ذیربط اعلام میشود.
مرحله چهارم:
- مطرح شدن پرونده در کمیته کار .
بازدید اعضاء کمیته کار از باغ و اعلام نظر کارشناس .
مرحله پنجم:
پرونده در کمیسیون تبصره 1 ماده 1 مطرح گردیده و در صورت این که کمیسیون با تغییر کاربری باغ مخالفت نماید، نتیجه به متقاضی و دستگاه ذیربط توسط دبیر کمیسیون اعلام میگردد.
مرحله ششم:
اگر طرح شامل پرداخت عوارض قانونی نباشد و در طی موافقت کمیسیون با تغییر کاربری باغ مجوز لازم به دبیرخانه ارسال میگردد.
در صورتی که طرح مشمول پرداخت عوارض باشد، توسط دبیر کمیسیون به مدیریت جهادکشاورزی شهرستان جهت تعیین قیمت اراضی از طریق کمیسیون پرونده، ارجاع می گردد.
مرحله هفتم:
بعد از اینکه قیمت باغ توسط کمیسیون تقویم اراضی مستقر در مدیریت جهادکشاورزی شهرستان تعیین گردید، نظر این کمیسیون به دبیرخانه کمیسیون تبصره 1 ماده 1 و همچنین به متقاضی جهت واریز مبلغ عوارض به شماره حساب الکترونیکی خزانه‌داری کل کشور ابلاغ میگردد
مرحله هشتم:
پس از آنکه متقاضی عوارض را پرداخت نمود، مجوز تغییر کاربری که با مساحتی که توسط کمیسیون تبصره 1 ماده 1، جهت اجرای طرح صادر گردیده برابر است و در نتیجه به مدیریت جهادکشاورزی شهرستان اعلام میشود.
مرحله نهم:
فرد می‌تواند برای ساخت بنا در باغ خود، بعد از دریافت مجوز تغییر کاربری باید از شهرداری مجوز ساخت خانه باغ را دریافت نماید.
هزینه عوارض جهت دریافت مجوز ساخت خانه باغ
در صورتیکه برای باغها مجور تغيير كاربری صادر شود مساحت باغ با حتساب ارزش زمین توسط مالک دریافت و به خزانه دااری کل کشور واریز گردد.
ارزش ملک بر 3 اساس تقسیم میشود:
• ارزش ساختمان
• ارزش زمین
• ارزش تسهیلات
1. مرجع ذیصلاح صدور مجوز ساخت خانه باغ در شهرها:
و در قطعاتی که مطابق نظر کمیسیون ماده 7 شهرداری، باغ تشخیص داده شوند پرونده ساخت‌وساز در جلسه‌ای که در آن همه اعضای شورای شهرحضور دارند بررسی می شود.
بعد از بررسی مدارک توسط شورای شهر درخصوص وضعیت کنونی این اراضی نسبت به تایید و یا رد درخواست ساخت و ساز اقدامات لازم صورت میگیرد و رای قطعی داده میشود.
2. تأثیر نظرات کمیسیون ماده 7 شهرداری به روی مجوز ساخت خانه باغ:
• طبق قانون گسترش و حفظ فضای سبز در شهرها، شهرداری وظیفه دارد که برای صدور پروانه ساختمانی نظر کمیسیون را دریافت و مطابق آن عمل نماید، چنانچه باید توجه داشت که این عرصه باید مساحتی با بیش از 500 مترمربع در محدوده شهر واقع شده باشد.
• همچنین توسط شورای اسلامی شهرداری باید جهت تشخیص باغات درخواست مالک را به کمیسیون ماده 7 ارسال نمایدو نظر کمیسیون را که ظرف مدت یک ماه صادر می شود نسبت به سازمان ادعا و یا افرادی که منافع خاصی را دارند و ذینفع نامیده میشوند ابلاغ نماید.
3. ضوابط شهرسازی در اراضی مشجر محدوده شهری در خصوص صدور مجوز ساخت خانه باغ:
• در اراضی مشجر و باغها، سطح اشغال ساختمان نباید بیش از 10% مساحت آن باشد.
و درصورتیکه مساحت اراضی مشجر و باغها تا 1500 مترمربع باشد فقط یک بلوک ساختمانی میتوان احداث نمود.
• اما در مورد مساحت هایی با بیشت از این مقدار میتوان یک بلوک ساختمانی دیگر را نیز ساخت. (به ازای هر 1500 مترمربع مساحت زمین اضافی)
• در کل طبقات حداکثر سطح زیربنا باید 20% باغ یا زمین مشجر بوده و تعداد طبقات هر بلوک ساختمان به استثنای یک طبقه زیرزمین نباید از دو طبقه تجاوز نماید
• در صورتی که مساحت اراضی مشجر و باغات کمتر از 500 مترمربع باشد مساحت کل ساختمان و سطح اشغال طبق ضوابط شهرداری عمل خواهد کرد.
4. طریقه صدور مجوز ساخت خانه باغ در باغ‌های تهران:
در مصوبه جدید شورای شهر تهران، باغ‌های تهران به دو سطح تا سه هزار و سه هزار مترمربع به بالا تقسیم شده اند:
الف- مجوز ساخت صرفاً دو طبقه با 15% سطح اشغال كه در مجموع 30% میشود برای باغ‌های با 3000 مترمربع، صادر میگردد.
ب- مجوز ساخت سه طبقه با سطح اشغال 15% كه در مجموع 45% میشود برای باغ‌های بالای 3000 مترمربع، صادر میگردد.
5. ویژگی‌های مجوز ساخت خانه باغ در باغ‌های تهران:
اولین موضوع برای جلب موافقت شهرداری جهت صدور پروانه ساختمانی این است که مالکان باید بر اساس نقشه جانمایی درختان در 85 درصد عرصه به شهرداری ارائه دهد.
نقشه‌هایی که مالک در سطح اشغال 15% و تراکم ساختمانی دو تا چهار طبقه تدارک دیده است، باید توسط شورای معماری باغ تأیید شود.
( شورای معماری باغ شامل ده نفر از نمایندگان شهرداری منطقه، اعضای شورای شهر تهران، شهرداری مرکز، کارشناسان و متخصصان حوزه است.)
ج- بعد از صدور پروانه ساختمانی از سمت شهرداری تهران، یک ناظر به‌طور مستمر، از سوی شهرداری باید تا پایان عملیات ساخت‌وساز در باغ، نظارت کند تا عملیات ساختمانی تا پایان انجام کار مطابق ضوابط مصوب پیش رود.
6. حکم ساخت خانه باغ بدون دریافت مجوز تغییر کاربری:
اگر تغییر کاربری باغ ها به قصد سکونت انجام شود ممنون است که در صورت انجام این کار حکم تخریب، پرداخت جزای نقدی به ارزش يک تا سه برابر قيمت روز زمين شامل حال مالكين يا متصرفين اراضی زراعی و باغها خواهد شد که در صورت تکرار انجام این جرم حبس از يک تا شش ماه محكوم و یا به حداکثر جزای نقدی خواهند شد.
